Population

當老化人口進一步增加時，退休房產的需求將相應提高，在西方及亞洲的日本，退休房宅日漸普遍，大馬正朝2020年高收入國邁進，國民對保健意識提高，人口老化的問題將更為明顯；假以時日，本地市場對退休房宅的需求將進一步普及，對私人產業發展商來說，這是一個新的商機。

財政部屬下大馬產業公司（MPI）總經理維娜說，根據世界衛生組織的資訊，世界正介於人口統計架構出現變動的里程碑。在過去，5歲以下小孩的人數，比65歲或以上的長者多，不過，在接下來的5年，年齡在65歲或以上者，其人數將超越5歲及以下的小孩的數目。

她說，生育率下跌、人民平均壽命延長，是促使人口老化加速的主要原因。舉個例子，在美國的年長者，譬如年齡在65歲或以上者，年成長率為2.6%，比全球的1.2%成長率增加超過一倍，主因是嬰兒朝代人已進入退休階段。

一般估計，超過65歲或以上者，預測從2010年的5億2千400萬人，增至2050年的15億人，主要來自發展中國家。

美國人口統計局預測，在2030年之前，年長人口佔美國人口的20%，比今天的13%比率高，65歲及以上的長者，在接下來的5年，按年將增加大約500萬人，意即從2012年的1千600萬人增至2017年的4千萬人。

今天，美國擁有290萬間年長者房產單位，這意味18%的年長人口需要退休房宅，就是從2012年的300萬人增至2017年的700萬人。

聯合國預測，中國三分之一的人口或4億3千800萬人，在2050年之前將超過60歲，比目前的1億7千800萬人高出2倍。

與此同時，在接下來的5年，預測中國年長人口的數目，按年大約增加800萬人，也就是說年長房宅的需求按年為100萬個單位。

大馬人口迅速老化

雖然馬來西亞擁有年輕的人口，不過，形勢將會改變，60歲及以上大馬人的人數將加速增加，從2010年的210萬人（佔人口的7.4%）增至2020年的400萬人（佔人口的9.9%）。

從這個簡單數據看來，年長房宅的發展空間有相當大的開發潛能，對大馬的產業發展商，年長房宅是新興市場。

維娜說，2012年的年長人口大約230萬人，預測增至2020年的400萬人，佔人口總數的7.45%至9.90%，假設這批年長者的10%需要年長房宅，意味2012年已需要23萬間的年長或退休房屋。

退休房屋可以是退休村的房產單位，也可以是擁有獨特設備的房屋，例如上下樓梯有堅穩的扶手、進出浴室沒有高低不平的銜接處，居者若使用輪椅，也可以進出浴室自如。

若是居住在年長房宅的退休人士，需要護理或醫藥照顧，退休房宅的管理公司可以安排護理人員，譬如護士或負責打掃房屋的清潔工人給予協助。

維娜認為，對產業發展商來說，退休房屋的發展是一項新崛起的產業領域，有助於解決年長者對這類房產的需求，特別是當今社會家庭結構已經大大不同，例如孩子不多、工作忙碌，或是因為工作關係常年在外地或外國居住。

新加坡長者2030年破百萬

鄰國新加坡年齡在65歲及以上的年長者，佔人口的比例逐年上揚，2012年已介於人口比率的9.9%，預測到了2020及2030年，將分別介於13.5%及18.7%。

從上圖表可以看出，先進國的老化人口佔總人口的比率，遠遠走在新興市場的前端，這是一面鏡子，當我國朝先進國、高收入國前進，老齡人口將相應增加，人民的平均壽命將進一步延長，這是可以預見的事實。

醫藥照顧開銷達150億

在日本，婦女的壽命在全球屬最長，平均為86歲，其中一些選擇自己生活。生病後的康復者，一般不獲鼓勵繼續住在醫院，而是送到康復中心或護理之家，由於日本的護理人員服務費高昂，機器人甚至被考慮可以取代護理人員的選擇。

目前，大馬在醫藥照顧的花費佔國內生產總值的5%，金額高達150億令吉，不過，比日本及韓國各佔7%與6%較低，大馬從發展中國家朝高收入國邁進的旅途中，預料這方面的開銷將進一步增加。

在人均收入普遍提高之際，人們對生活方式的要求將相應不同，在壽命普遍延長的情況下，老化的問題需獲得正視。

新一代的亞洲年長者，擁有比較多的可供花費收入，相信他們也願意在退休房宅進行投資。根據研究所得，65及以上年長者在醫藥照顧的開銷，比其他年齡層高出4倍；因此，採取防範性措施或提供相關設備顯得迫切需要，否則，在接下來的10年，需要1億8千萬張新增病床，以迎合亞太市場對醫藥護理的需求。

房屋設備照護長者便利

人口老化問題浮現的隱憂，已經不再只是先進國家需面對與克服的議題，在接下來的數十年，亞洲新興市場、包括東盟6大經濟體，超過65歲的老年人將倍增。

東盟成員國退休人士的比率，預測在20年內將大約增加雙倍，在40年內則增加3倍。本區域銀髮族的倍增，除了對區域的正規退休金體制帶來挑戰，也帶動市場對退休房產的需求。

說到退休房產的發展趨勢，當老化人口日漸增加，對大馬而言、這是個新興市場，特別是現代家庭規模不大，老年人口需要自理的日子將更為普及，同時，單身人口將相應增加，若是退休房產備有所需的設施，可以帶給他們便利。

增建樓梯扶手
改良如廁設施

一些先進國特別是老化人口比例不斷上升的國家，建有不少供行動不便人士使用的房產單位，這類型產業提供使用者比較多的便利，例如增建上下樓梯的扶手、改良如廁設施、鋪建不易滑跌的地磚等。

長期以來困擾富裕經濟體的社會保障問題，對亞太區域包括東盟6大經濟體顯得日漸重要，這些國家的人口正迅速老化；目前，東盟6大經濟體的大約6%人口，年齡在65歲或更高年齡，到了2050年，預料老齡人口將上升至雙位數的水平。

在接下來的20年，東盟國家料需面對離開職場退休人士倍增的局面，而且再過40年，數目將增加3倍，有鑒於此，依賴在職人士的老年人比例將迅速增加，改變最大的是新加坡，該國是東盟成員國最先進的國家，從2010至2050年，印尼、馬來西亞、泰國及越南的老年人比例將大幅提高。

退休規劃需調整
應付人口老化

馬來西亞與東盟的其他主要成員國，人口老化的問題，將影響退休融資計劃的架構，在這之前，一般認為，在亞洲國家當中，只有日本與韓國才會面對人口老化的挑戰。

可是，最新的趨勢顯示，人口老化的現象已對東盟成員國，例如新加坡、大馬等國造成影響與帶來衝擊，這意味個別國家的退休規劃，包括融資、房產設計迫切需要調整，以應付形勢的改變。

在馬來西亞，僱員公積金局讓會員提取儲蓄作為購買房屋的首期屋款，或削減房貸數額，或者在某種情況下，也可在退休前提出部份款項供個別用途。

經濟學人智庫（EIU）撰寫的報告顯示，在不超過40年的時間內，大部份東盟國家的退休人口百分比，預料將增加至少3倍。

報告與馬來西亞有關的重點：

*到了2050年，65歲以上的人口將多達15%。

*這個百分比等於2010年（5%）的3倍。

*在同一期間，高齡人口依賴比例升高至3倍以上。在2010年，每100名就業者只需撫養7名退休人士，到了2050年，他們則需撫養23名退休人士。

*只有少過40%的馬來西亞就業年齡人口，是官方設立的退休金計劃之成員。

*在截至2016年為止的5年內，馬來西亞銀行的存款與儲蓄率預料將取得4%的復合年增長率。

銀行存款儲蓄率保持穩健

此外，馬來西亞掌握的優勢是：銀行存款與儲蓄率保持穩健，該報告預測將在短期內持續上升。雖然馬來西亞銀行的存款與儲蓄率增長速度不如其他東盟國家快，但預料可在截至2016年為止的5年內，取得4%的復合年增長率。

該項調查檢視了動用這筆存款成為更長期投資工具，例如投資儲蓄保險、購買互惠基金，或是購買退休房產。

這筆存款為馬來西亞等東盟國家開拓重要商機，因為隨著大批退休人士紛紛提出他們的存款，以便為退休後的日子籌措資金，預料他們的儲蓄率將相應下降。

正當亞洲各國的有關當局、設法應付越來越龐大的退休人口日益增加，對退休資金需求之際，東盟國家的退休金體制已開始取得可觀的進展。

大馬退休儲備金
東盟排第二

在退休儲備金方面，馬來西亞在東盟6大成員國中，排名第二，僅次於鄰國新加坡，儘管退休儲備金將其他東盟成員國如印尼、菲律賓、泰國及越南拋在後頭，不過，儲備金大約只是新加坡的半數水平，看來大馬還有一段迎頭趕上的空間。

從數據看，大馬的退休儲備金，比東盟其他成員國（新加坡除外）來得豐厚，這一點算是相當可喜，以人口的統計來說，大馬退休儲備金，比人口大約2億4千萬人口的印尼來得多，相比之下，國人退休後的生活質量還不致於太遜。

該報告的結論是，替代性的儲蓄機制將大有作為，例如，越來越多即將退休的人士，設法透過額外的儲蓄和投資工具，來補足他們現有的官方退休金、互惠基金、保險產品，退休房產，預料未來能取得可觀的增長率。

我們知道，當受薪員工減少、非受薪員工存活年齡延長後，有關國家的社會保障體系將面對壓力，在先進國家，社會保障的條款主要是：當員工從職場退下來，只有簡單2個字：退休。

不過，最主要的重點是：政府有義務設立一個體系，確保退休人士擁有所需的收入。即使是經濟合作與發展組織的富裕成員國，也不存在一個適合所有人的模式，有一些國家是由政府支付恩俸金給退休的員工，其他一些國家則是由國營機構贊助，不過，是在繳納的基礎累積的基金。

至於印尼和馬來西亞，基本是在公共繳納基礎下累積的退休儲蓄，新加坡主要通過該國的中央公積金提供退休收入，該體制也發出個別受薪者的儲蓄，供他們購買房屋等用途。

結語：

一些國家的個人，可以在退休前提取退休儲蓄，這在新加坡尤其普遍，該國的中央公積金局設有不同的賬戶，分別是退休利益、保健開銷，以及其他用途，例如購買房屋；在亞太地區，包括東盟許多國家，可以提取退休存款的年齡並不高，在馬來西亞，退休年齡從原本的55歲延長至60歲，意味多擁有職場收入5年。

文章前面提及，到了2050年，老齡人口將上升至雙位數的水平，這是個不容忽視的數據，這些老齡人口或所謂的銀髮族，對於房產規格的需求將有所不同，業者在進行房產規劃時，應該將這個因素考慮在內，以迎合時代的需求趨勢。

Source :（星洲日報／投資致富‧焦點策劃‧文：鄭碧娥）

http://property.sinchew.com.my/node/2334